一生涯で一番大きな買い物と言われる、家を買うという行為。
住宅ローン控除が使えるから買う方が得だという言葉には、一歩踏み留まって考えるべきです。
住宅ローン控除があるから家を買おう
家を買おう。
賃貸よりも購入した方が、きっと得なはず。
住宅ローン控除もあって、税金が安くなるから、家は買った方が賃貸よりいいはず。
賃貸は一生払い続けても、じぶんのモノにはならないけど、買った場合はじぶんのモノになるし。
このように家を買うというメリットは、じぶんのモノになるという満足感が一番だと思います。
しかし、家の購入にあたっては、思いのほか様々な付随費用がかかります。
不動産業者に多額の仲介手数料、住宅ローンという借入に対する支払利息。
不動産の登記費用。取得税。固定資産税。
さらにマンションだと、管理費、修繕積立金、駐車場代、駐輪場代など。
それでもこれらを支払っても、住宅ローン控除があるから家は買った方が得なんだという考え方があります。
住宅借入金等特別控除（通称：住宅ローン控除）とは
住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和3年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
国税庁HPより
簡単に言えば、家の購入にあたって借入をすると、その借入残高に対して一定の金額分、所得税等が安くなるというものです。
では、その住宅ローン控除をフル活用できる年収はいくらで、借入金額はいくらになるのでしょうか。
年収がいくらで、借入残高がいくらの状態でフルに恩恵が受けられる？
住宅ローン控除の金額は、その住宅ローンの年末残高の1％が限度額になります。
ただし、限度額があり40万円もしくは認定住宅など一定の場合は50万円です。
住宅ローン控除が受けられる期間は、住宅ローンを借りた年によって異なります。
では、住宅ローン控除をフルに活かせる人は年収がいくらで、借入金額がいくらの人でしょうか。
ここでは、便宜上10年間住宅ローン控除が受けられる場合で、シミュレーションをしていきます。
まず、住宅ローン控除をフルで受ける場合には、所得税が年間で40万円以上（認定住宅を購入した人は50万円以上）かかる年収の人が対象となります。
所得税額が年額で40万円を超える人の年収は、いくらになるのか
税制上の扶養がいない人の場合で、10年間は毎年最低750万円以上の年収が必要です。
配偶者の方が税制上の扶養になる人だと、10年間は毎年最低800万円以上の年収が必要になってきます。
※様々な要件により、この年収額は前後する場合があります。
住宅ローンの借入額は、いくらになるのか
また、住宅ローンの10年間毎の年末残高が4,000万円以上（認定住宅を購入した人は5,000万円以上）になることで、フルに恩恵が受けられることになります。
たとえば、限度額いっぱいの40万円の住宅ローン控除を毎年受けるためには、住宅ローン金利が0.5%のときで6,000万円になります。
認定住宅の限度額50万円の住宅ローン控除を毎年受けるためにはためには、住宅ローン金利が0.5%のときで7,400万円になります。
つまり、最低でも年収が750万円以上あり、住宅ローンの当初借入金額が6,000万円以上の場合に限って、住宅ローン控除がフル活用できます。
いくつかの要件でこの前提金額が前後するとはいえ、男性の平均年収が550万円と言われるなか、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けるハードルは低くないといえます。
税制だけでは、家の購入を検討してはいけない
家を買うと、住宅ローン控除で10年間で400万円・500万円戻ってくるというセールスがあります。
たしかに、フルでその恩恵を受ければそれだけの金額が戻ってきます。
しかし、意外に住宅ローン控除をフルで活かすことができる人は少数派です。
家を買う判断において、住宅ローン控除で400万円・500万円戻ってくるんなら買っちゃおうかなという判断は危険です。
その恩恵を受けられる年収があるかどうかを、調べてみるべきです。
かのピーター・ドラッガーも、
「税制に基づく意思決定は、最悪の意思決定である。」
と言っています。
家を買う場合には、住宅ローン控除はあくまでも付随的な特典として考えるべきです。
住宅ローン控除があるから、家を買った方が得だという考えは危険です。
思っていたよりも、住宅ローン控除が活用されなかったとなる場合も多いかと思います。
まして、その恩恵は不動産のセールスマンが言っている金額よりも少なくなると考えた方がいいでしょう。
家を買うか、買わないかの判断で、税金の制度を判断の主軸にはしてはいけません。
家を購入する際の一番の目的は何か。
これを常に考えて、購入するかそれとも賃貸でいくのかの判断をしていくべきです。
【おわりに】
欧州サッカーは、先日シーズンが終わったと思ったらもう始まっているんですね。
改めてタフな職業だと思います。
【一日一新】
ある自販機の焙煎カフェラテ
